不動産売却の際の注意点③契約不適合責任【株式会社LIVE LIFE（リブライフ）】
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不動産を売却する際には、今までであれば売主様は瑕疵担保責任という
責任負担がありました。
瑕疵とは、簡単にいうと引き渡すものに欠陥があることです。
不動産の場合はいろいろなものがあり、
『物理的瑕疵』・・・建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など、土地については土壌汚染、地中障害物の存在など、取引物件自体に物理的な不都合が存在する場合。
『心理的瑕疵』・・・火災や自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していることなど（訳アリ物件と呼ばれるもの）
『環境的瑕疵』・・・近隣に嫌悪施設がある等、不動産を取り巻く環境に問題があること（騒音・振動・臭気など）
『法的瑕疵』・・・取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合など、法令等により取引物件の自由な使用収益が阻害されているような場合です。
があります。
瑕疵担保責任とは、買主が通常の注意を払っても見つけられなかった瑕疵（このような不具合を「隠れた瑕疵」といいます）があった際、
本来備わっている機能や状態になるように責任をもって補修、改修したり、費用を負担するというものになります。
重大な不具合で買主がその建物に住むことができない場合は、さらに損害賠償責任も負うこともあります。
ただし、不動産契約時に売主が知っている瑕疵について、買主にきちんとその不具合を説明し、
納得してもらえれば、売主はその瑕疵について責任を負う必要はないことになっています。
民法の瑕疵担保責任の規定は、実際にそのように行うかどうか選べる任意規定であるため、
この規定と異なる取り決めを結ぶことができます。
規定通りですと、買主が瑕疵を発見してから1年以内に売主に損害賠償請求ができ、契約した目的が達せない場合は解除までできます。
いやいやいや、発見してから1年てことは発見するまでは何年たってもいいのかい！ってなりますよね。
売主様は永遠と責任を負わないといけないのかと。
ですので、不動産売買契約書には瑕疵の範囲と期間が記載されています。
| 1売主は、買主に対し、建物の専有部分における隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負い、それ以外の建 物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵について、責任を負いません。 （1） 雨漏り （2） シロアリの害 （3） 給排水管の故障 なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復 に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。 2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負い ます。なお、責任の範囲は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以 外、本契約の無効ないしは解除を主張し、または損害賠償の請求をすることはできません。 3 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契 約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。 |
これが、一般的な不動産取引の取り決めとなっています。
いままでは。。。
契約不適合責任
改正民法は、2020 年 4 月 1 日から施行されることにより、
瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変わります。
名前のとおり、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して
契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任となります。
何が違うのかというと、隠れた瑕疵に限定されないということ。
買主が見つけられなかったものではなく、
契約の内容に合致していないものはすべて売主の責任となります。
さらに、買主の請求できる権利が「損害賠償」と「契約解除」の2つから
契約不適合責任では、「追完請求」と「代金減額請求」の2つもプラスになります。
追完請求は、補修や代替物等の引渡し請求→買主は不具合を見つけたので直してくださいと言え、
売主は修補の必要があります。（売主が知らなかった場合も認められます。）
代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しない、修補不能であるときに、
代わりに代金を減額することができるという権利
売主にとっては責任範囲も増えるので、
売却する際はしっかり物件のチェックをして、
契約内容を確認し、引き渡しましょうということになります。
物件を契約する際の設備表・物件状況報告書をしっかり記載する、
少しでも不安がある部分は必ず書面に残しましょう。
また、契約不適合責任も任意規定となります。
契約内容でもう少し範囲の決まった取り決めがされるだろうと私は思うのですが
売主にとって厳しい内容には変わりありませんので、
売却の際は、ご自身の所有の不動産をしっかり調査し、
しっかり説明をしてくれる不動産会社にお任せすることが一番安心です。
売却の内容で不安なことやわからないことは
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