「今、売るべきか？」不動産のプロが本音で答える、売り時の見極め方
先日、中央区にお住まいのお客様から「このまま持ってた方がいいのか、思い切って売った方がいいのか分からない」というご相談をいただきました。実はここ最近、同じような相談がとても増えています。
理由ははっきりしています。マンション価格は上がり続けているのに、住宅ローンの金利も上がり始めた。「得する話」と「損する話」が同時に聞こえてくるので、余計に判断がつかなくなっているんです。
今日は、営業20年・大手不動産会社出身、そして自分自身も買取再販で数えきれないほどの物件を見てきた立場から、正直な今の状況をお伝えします。
今の大阪の不動産、実際どうなってるのか
難しい言葉を使わずに言うと、「大阪の中古マンションは、この10年でかなり値上がりした」というのが実情です。
大阪市内の中古マンション価格は、この10年でおよそ1.8倍になりました（70㎡換算で2016年頃の2,816万円が、2025年には5,113万円まで上昇）。大阪府全体で見ても、10年前と比べて8割以上値上がりしています。
一方で、住宅ローンの金利は2024年のマイナス金利解除以降、じわじわと上がってきました。2026年に入ってからも日銀が追加で利上げを行い、変動金利は0.9〜1.1%台まで上昇しています。数年前の「超低金利」とは、もう別の世界です。
つまり、今はどういうタイミングなのか
正直にお伝えすると、「価格は高いが、金利は上がり始めている」というのが今の状態です。これは売る側にとって、次の2つの意味を持ちます。
売るなら今のメリット ・価格が10年前と比べて大きく上がっている「高値圏」で売却できる可能性が高い ・買い手のローン負担が今後さらに重くなれば、需要が落ち着き、成約価格が下がっていくリスクがある
持ち続ける場合のデメリット ・金利がこの先も上がっていけば、将来住み替えや買い替えをする際のローン負担が今より重くなる ・空き家や相続の可能性がある物件は、放置するほど管理の手間とリスクが増えていく
もちろん、全員に「今すぐ売るべき」というつもりはありません。住み続けたい方、まだ判断できないという方も当然います。ただ、「なんとなく不安だから動けない」という状態だけは、一番もったいないと感じています。
「もう天井では？」という不安について
「これだけ上がったんだから、そろそろ下がるんじゃないか」——これも本当によく聞かれる不安です。正直に言うと、その可能性はゼロではありません。
金利がこの先も上がっていくと、買い手が組める住宅ローンの金額の上限が下がるため、今までと同じ価格を出しにくくなります。そうなると、今は高値圏でも、数年後には成約価格が下がっていくということは十分に考えられます。
さらに厄介なのが「今の家を売って、次の家に住み替える」場合です。売る家は高く売れても、買う家も同じように値上がりしているので、思ったほど得をしないケースが増えています。加えて金利も上がっているので、住み替え後の毎月の返済額が今より重くなる方も少なくありません。
つまり「高値圏だから待てば待つほど有利」とは言い切れず、金利上昇が続けば「価格の天井」と「買い替えコストの上昇」が同時に進んでいくリスクがある、というのが今の正直なところです。
正直なところをお伝えします
私は仲介会社としてだけでなく、自社で買取・再販もしている立場なので、「早く・確実に」現金化したい方と、「時間をかけてでも高く」売りたい方、両方の選択肢を正直にお伝えできます。片手仲介にこだわらず、お客様にとって一番良い方法を一緒に考えるのが私たちのスタンスです。
最後に
不動産は、金額が大きいからこそ「誰に相談するか」で結果が大きく変わります。売った方も、買った方も、後から「良かった」と思える取引じゃないと意味がない。それが私たちLIVE LIFEの一番大事にしていることです。
今の状況が自分にとって売り時なのか、持ち続けるべきなのか。まずは無料査定・ご相談だけでも大丈夫です。お気軽にお問い合わせください。
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